부동산에미친남자

정비구역 지정 보다 앞단계 정말 아무것도 없는 시기입니다. 그렇기 때문에 가격이 매우 저렴합니다. 부동산은 토지라는 근본적인 가치가 있습니다. 그렇기 때문에 가격에 하방이 있고 낮은 가격에 형성되는 것은 힘든 일입니다. 하방이 단단하기 때문에 가격이 낮은 매물은 오르면 쉽게 오르고 떨어지기는 쉽지 않습니다. 우리는 이것을 이용합니다. 일단 아무것도 없는 곳은 이유가 있습니다. 1. 개발에 대한 가능성이 없는 지역 (수익성, 법적)2. 개발에 대한 가능성은 있지만 아직 아무런 이야기도 없는 곳 우리는 2번을 찾아야합니다. 2번을 찾기위해 수익성과 법적인 이슈를 판단하는 방법을 알아야합니다. 수익성을 판단하는 건 가장 쉬운방법이 있습니다. 강남기준으로 1만제곱미터당 150명이하의 세대수가 사는 곳은 입니다...

안녕하세요 오늘은 정비구역 지정 단계에 대해서 설명드리겠습니다.정부 구역 지정 단계는 상당히 앞에 있는 단계입니다. 앞에 있기 때문에 리스크가 높은 상태(사업의 예상 가능성이 낮음)입니다. 즉 리스크가 높기 때문에 가격은 낮은 상황입니다. 이럴 때는 가격이 낮게 형성되어 자금이 부족한 사회초년생이나 적은 자금으로 돈을 벌고 싶어하는 분들이 투자하기 좋은 단계입니다. 사실 제가 가장 선호하는 단계이기도 합니다. 저는 17년의 투자 기간동안 모든 단계를 다 겪어 보았으며 대부분의 단계에 투자를 시작해보았습니다. 그때 그때 마다, 사회 상황에 따라 투자하는 적기는 다르지만 제 생각에는 정부구역 지정 전이 요즘에는 투자하기 좋은 단계라고 생각합니다. 왜냐하면, 사람들의 부동산에 대한 관심이 많아졌기 때문입니다...

"언제 어떻게 사서 언제 어느가격에 팔 것인가?" 오늘은 이 이야기를 해볼까 합니다. 개발은 아래와 같은 과정으로 진행됩니다. 재건축도 비슷합니다. 위의 이미지에서 빨간색으로 표시된 부분에서 매입 또는 매도 타이밍이라고 생각합니다. 예를들어 조합설립 이전에 구매하여 조합설립이전에 판매하던가, 훨씬 이전에 구매하여 조합설립 직전 판매하던 가 등위의 빨간 부분에서 판매를 하던지 매각을 합니다. 빨간 부분은 개발에서 가장 중요한 단계입니다. 그렇기 때문에 이 단계가 진행될 때 프리미엄이 붙게 됩니다. 조합 설립이 된 후에 구매하고 사업시행인가 직전 또는 직후에 판매하면 짧게는 3년에서 평균적으로 5,6년안에 판매할 수도 있습니다. 즉, 사업이 완료되는 시점에만 판매하지 않고 프리미엄이 붙는 구간에서 사거나 ..

오늘은 개발에 대해서 말씀드릴께요. 개발에 대해 흔히 오해하는 부분이 있습니다. 그건 바로 "개발은 시간이 오래걸린다. 그래서 투자하면 회수하기까지 아주 오랜 시간이 걸린다." 이건 틀린말입니다. 물론 개발이 완공되어 새집으로 입주하기까지는 아주 많으 시간이 걸립니다. 보통 처음 시작부터 30년은 기본이지요. 30년이면 누군가의 청춘.... 하지만 꼭 새집이 되어야 수익을 얻을 수 있는 것은 아닙니다. 개발은 진행 과정에서 이벤트가 있습니다. 예를들어 처음 정비구역지정이 되고 동의율이 올라가고 조합이결성되고 시공사가 선정되고 등.. 개발은 과정에서 절차가 있습니다. 이러한 절차가 하나씩 진행될떄마다 프리미엄(일명 '피')라는 것이 붙습니다. 개발 매물은 피를 받고 팔면 됩니다. 예를들어 내가 빌라를 매입..

오늘은 '내집만 오르는 투자' 투자에 대해서 설명드리겠습니다. '내집만 오르는 투자' 오르는 투자란 부동산 시장과 연관성이 적습니다. 남들이 떨어질때 올라갈 수도 덜 떨어질 수도있고 남들이 올라갈 땐 더올라가는 투자입니다. '내집만 오르는 투자'는 부동산 시장과 상관없이 내가 예상한 가치만큼 수익이 발생하는 투자입니다. 당연히 이런 경우, 예상 수익을 판단하기 쉬워지겠죠? 그래서 투자에 대한 리스크가 많이 줄어든답니다. 보통 주택이 가격이 상승하는 이유는 1. 역이 생겼을 때2. 편의시설이 들어왔을 때3. 업무 시설이 들어왔을 때4. 개발이 될 때 입니다. 1번을 살펴볼까요? 역이 생기는 것은 우리가 예상할 수가 없습니다. 미리 알 수 있으면 불법입니다. (불법은 아니 되어요~) 즉, 역이 생기는 것은 ..

주택 투자에는 크게 두가지 방법이 있습니다. 1. 부동산 시장을 보는 투자2. 내집만 오르는 투자 이렇게 두개입니다. 보통 사람들이 "요즘 부동산 값 많이 올랐더라... 부동산 산사람들 돈많이 벌었겠다..."라고 말합니다. 정말 그럴까요? 그렇지 않습니다. 부동산 값이 오름 = 부동산 시장이 호황 부동산 시장이 호황이면 내집도 오르고 옆집도 오릅니다. 내집이 오른만큼 옆집도 오르기 때문에 상대적으로 내집이 오른 것이 아닙니다. 내 집을 팔면 옆동 넓은 평수 집을 매입할 수 있거나 더 좋은 상급지의 집을 살 수 있어야. 오른 것입니다. 오히려 종부세 때문에 손해일 수도 있습니다. 이렇게! 부동산 경기가 호황이어서 오른 것은 1번 투자 방법에 속합니다. 부동산 시장이 호황이든 불황이든 상관없습니다. 호황일때..

안녕하세요 부돌이입니다. 저번 시간에 말씀드린 대로 우리가 집중해야 하는 투자인 근생건물과 주택 중 주택에 대해서 설명드리겠습니다. 주택을 먼저 설명해 드린 이유는 주택이 가장 쉬운 투자이기 때문입니다. 쉽다는 것은 리스크가 상대적으로 적은 투자라는 것을 의미합니다. 다르게 표현하면 "리스크가 적다" = "수요가 많다" 라고도 표현할 수 있습니다. 주택은 근생(우리가 상업시설을 할 수 있는 부동산을 의미합니다. 흔히 말하는 꼬마빌딩입니다.) 다릅니다. 근생은 세입자에게 받는 월세로 가치가 증명되기 때문에, 세입자가 없으면 가치가 없는 부동산이 됩니다. 만약 유동인구가 없는 장사가 안 되는 곳에 건물을 올린다면 아무도 건물에 들어오지 않을 것 입니다. 그러면 세입자가 없고 월세도 없습니다. 이런 건물은 가..

안녕하세요 부돌이 입니다.오늘은 각각의 매물에 대해서 조금 자세하게 이야기 해볼까 합니다.어차피 뒷편에서 각각의 매물 특징은 훨씬 더 자세하게 다룰 예정입니다.오늘은 일단 매물종류에 대해 어느정도만 설명을 드리도록 하겠습니다.우선 아래의 그 이미지를 보시죠. 저는 일단 주택과 근생건물까지만 투자를 추천드립니다.토지는 지금 투자를 시작하거나 투자 경력이 10년이하인 분들은 비추천합니다.리스크 관리가 어렵기 때문입니다.토지 투자에대해서 설명드리겠습니다.토지 투자는 흔히 말하는 땅을 매입하는 것을 말합니다.토지 투자를 위해서는 지목과 용도지역을 알고 있어야합니다. 지목더보기대한민국 땅은 법적으로 28가지 지목으로 나뉩니다. 투자자 입장에서 꼭 알아야 할 대표적인 것들은 다음과 같습니다.전(田): 밭입니다. 곡..

오늘은 부동산 이야기를 해보려합니다.제가 생각하는 부동산의 투자 순서는 이렇습니다.주택 -> 근생 건물투자는 각자의 스타일이 있겠지만 저는 이게 정석적인 방법이라고 생각합니다.부동산 투자는 우선 주택, 근생, 토지 이렇게 나뉩니다. 당연히 리스크가 높아지면 수익은 높아집니다.우리는 리스크를 어떻게 정의할까요?제가 정의하는 리스크는 미래 예측 가능성입니다.매물의 미래가 가능하면 리스크는 낮고 예측이 어려우면 리스크가 높습니다. 예를 들어드리겠습니다.건축 허가가 없는 토지의 경우, 아주 미래가 아주 불확실합니다. 허가가 나서 건축을 진행할 수도 있지만 허가가 나지 않고 농사만 지어야하는 상황이 생길 수도 있습니다. 이럴 경우, 어떤 사람은 해당 토지를 위험하다고 매입하기 싫어합니다. 하지만 어떤 사람은 토..