부동산 투자 이해하기 5편

오늘은 '내집만 오르는 투자' 투자에 대해서 설명드리겠습니다.

 

'내집만 오르는 투자' 오르는 투자란 부동산 시장과 연관성이 적습니다. 남들이 떨어질때 올라갈 수도 덜 떨어질 수도있고 남들이 올라갈 땐 더올라가는 투자입니다.

 

'내집만 오르는 투자'는 부동산 시장과 상관없이 내가 예상한 가치만큼 수익이 발생하는 투자입니다.

 

당연히 이런 경우, 예상 수익을 판단하기 쉬워지겠죠? 그래서 투자에 대한 리스크가 많이 줄어든답니다.

 

보통 주택이 가격이 상승하는 이유는

 

1. 역이 생겼을 때

2. 편의시설이 들어왔을 때

3. 업무 시설이 들어왔을 때

4. 개발이 될 때

 

입니다.

 

1번을 살펴볼까요? 역이 생기는 것은 우리가 예상할 수가 없습니다. 미리 알 수 있으면 불법입니다. (불법은 아니 되어요~)

 

즉, 역이 생기는 것은 미리 알수가 없고 이미 있거나 있을 예정인 상태에 진입해야합니다.

 

그렇기 때문에 역은 가격을 상승시키는 요인이 아닌, 가격을 방어하는 요인입니다.

 

좋은 역이 가까이 있을 때는 부동산 시장이 안 좋을 때 다른 주택보다 가격이 덜 떨어지고, 부동산 시장이 좋을 때는 가격이 더 올라갑니다.

 

그런데 이런거 보셨죠? "역은 발표할때, 삽뜰때, 완공되었을때 총 세번에 걸쳐 가격이 오른다!" 이런말 들어보셨을 겁니다. 이건 아닙니다.

 

역도 역마다 다릅니다. 호선별로 가치가 다릅니다. 우리나라에서 제일 좋은 호선은 3호선입니다. 코로나 직후 금리 오를때 집값 떨어질 시기에 가장 가격을 잘방어한 것은 3호선 주변의 주택들이었습니다. (역에 관한 것은 다음에 자세히 설명드리겠습니다.)

 

역은 가격 상승 요인은 아닙니다.

 

그러면 2번을 볼까요?

 

편의시설은 정말 큰 스타필드 정도가 들어오지 않는 이상 가격에 영향력이없습니다. 스타필드도 들어와도 큰차이는 없습니다.

 

그렇다면 3번은?

 

3번은 좋습니다. 예를들어 화성 같은 경우, 일자리가 늘어나면서 집값이 올랐습니다. 수원도 마찬가지 입니다. 그러나 고소득군의 많은 일자리는 새로 생기기가 어렵습니다. 고소득군의 일자리가 가장 많은 곳은 우리나라에서 서울의 강남입니다. 그렇기 때문에 강남 집값이 가장 비싼 겁니다.

 

마지막으로 4번!

 

내가 예상한 만큼 수익을 얻을 수있는 것은 재개발 뿐입니다. 재개발은 단게에 따라 피가 붙고 많은 돈이 발생합니다. 꼭 재개발이 완성되었을 때 돈을 버는 구조가 아닙니다. 피가 붙으면 피를 받고 나오면 됩니다.

 

'작은아씨들'이라는 넥플릭스 드라마를 보셨을까요? 거기보면 이런 대사가 있습니다. "좋은 집에 살면 성공할 확률이 높아져." ​ "웬만한 일은 집에 오면 다 극복이 되니까." ​

 

괜히 이런말이 나온 걸까요? 데이터가 증명합니다. 같은 지역, 같은 입지의 아파트를 보면 구축과 신축은 가격이 천차만별입니다. 특히 집값이 비싼 동내일수록 더 그렇습니다.

 

그만큼 구축 아파트가 신축 아파트가 되는 재가발, 재건축 사업은 돈이 됩니다.

 

그러면 돈이 되는 '개발'에 대해 다음 포스팅에서 작성하겠습니다.