오늘은 부동산 이야기를 해보려합니다.
제가 생각하는 부동산의 투자 순서는 이렇습니다.
주택 -> 근생 건물
투자는 각자의 스타일이 있겠지만 저는 이게 정석적인 방법이라고 생각합니다.
부동산 투자는 우선 주택, 근생, 토지 이렇게 나뉩니다.
당연히 리스크가 높아지면 수익은 높아집니다.
우리는 리스크를 어떻게 정의할까요?
제가 정의하는 리스크는 미래 예측 가능성입니다.
매물의 미래가 가능하면 리스크는 낮고 예측이 어려우면 리스크가 높습니다.
예를 들어드리겠습니다.
건축 허가가 없는 토지의 경우, 아주 미래가 아주 불확실합니다. 허가가 나서 건축을 진행할 수도 있지만 허가가 나지 않고 농사만 지어야하는 상황이 생길 수도 있습니다. 이럴 경우, 어떤 사람은 해당 토지를 위험하다고 매입하기 싫어합니다. 하지만 어떤 사람은 토지를 매입하고 싶어할 수도 있죠. 즉, 수요가 갈라지기 시작합니다.
미래가 불확실 = 예측하기 어려움 = 수요가 감소함
이라는 공식이 발생합니다.
반대로 건축 허가가 된 토지의 경우, 우리는 건축을 할 수 있다는 확신을 갖게됩니다. 이렇게 될 경우, 건축을 하고싶어하는 사람들은 더 많이 몰리겠죠. 건축허가가 되었기 때문에 건축을 할 수 있다는 미래가 확실해 졌고, 수요가 더 많이 몰리게 됩니다. 이렇게 리스크는 예측 가능성이며, 이것이 수익성을 결정합니다.
예측 가능성이 낮은 매물은 사람들의 수요가 적고 그렇기 때문에 가격이 낮은 선에서 형성됩니다. 반대로 예측 가능성이 높은 매물은 사람들의 수요가 많고 가격이 높은 선에서 형성됩니다. 수익성이란 "순수익이 얼마나 발생하는가?" 로 정의합니다. 당연히 낮은 가격에 사서 높은 가격에 파는 것이 수익성이 높습니다. 높은 가격에서 높은 가격에 파는 것은 수익성이 떨어진다고 할 수 있습니다. 똑같이 3억의 순수익을 얻더라도 1억을 투자했을 때 얻는 3억의 순수익과 5억을 투자했을 때 얻은 3억은 수익성이 다릅니다. 우리는 전자가 수익성이 높다고 이야기합니다.
위의 그래프와 같이 수익성과 리스크는 비례하고 수익성은 토지, 근생, 주택 순으로 형성됩니다.
투자는 수익과 리스크를 관리하는 것입니다. 수익이 너무 높다고 리스크가 너무 낮다고 좋은 것은 아닙니다. 두가지를 적당히 활용하여 진행해야합니다.
다음글에서는 각각의 매물 종류에 대해 설명하도록 하겠습니다.