부동산에미친남자

정비구역 지정 보다 앞단계 정말 아무것도 없는 시기입니다. 그렇기 때문에 가격이 매우 저렴합니다. 부동산은 토지라는 근본적인 가치가 있습니다. 그렇기 때문에 가격에 하방이 있고 낮은 가격에 형성되는 것은 힘든 일입니다. 하방이 단단하기 때문에 가격이 낮은 매물은 오르면 쉽게 오르고 떨어지기는 쉽지 않습니다. 우리는 이것을 이용합니다. 일단 아무것도 없는 곳은 이유가 있습니다. 1. 개발에 대한 가능성이 없는 지역 (수익성, 법적)2. 개발에 대한 가능성은 있지만 아직 아무런 이야기도 없는 곳 우리는 2번을 찾아야합니다. 2번을 찾기위해 수익성과 법적인 이슈를 판단하는 방법을 알아야합니다. 수익성을 판단하는 건 가장 쉬운방법이 있습니다. 강남기준으로 1만제곱미터당 150명이하의 세대수가 사는 곳은 입니다...

안녕하세요 오늘은 정비구역 지정 단계에 대해서 설명드리겠습니다.정부 구역 지정 단계는 상당히 앞에 있는 단계입니다. 앞에 있기 때문에 리스크가 높은 상태(사업의 예상 가능성이 낮음)입니다. 즉 리스크가 높기 때문에 가격은 낮은 상황입니다. 이럴 때는 가격이 낮게 형성되어 자금이 부족한 사회초년생이나 적은 자금으로 돈을 벌고 싶어하는 분들이 투자하기 좋은 단계입니다. 사실 제가 가장 선호하는 단계이기도 합니다. 저는 17년의 투자 기간동안 모든 단계를 다 겪어 보았으며 대부분의 단계에 투자를 시작해보았습니다. 그때 그때 마다, 사회 상황에 따라 투자하는 적기는 다르지만 제 생각에는 정부구역 지정 전이 요즘에는 투자하기 좋은 단계라고 생각합니다. 왜냐하면, 사람들의 부동산에 대한 관심이 많아졌기 때문입니다...

"언제 어떻게 사서 언제 어느가격에 팔 것인가?" 오늘은 이 이야기를 해볼까 합니다. 개발은 아래와 같은 과정으로 진행됩니다. 재건축도 비슷합니다. 위의 이미지에서 빨간색으로 표시된 부분에서 매입 또는 매도 타이밍이라고 생각합니다. 예를들어 조합설립 이전에 구매하여 조합설립이전에 판매하던가, 훨씬 이전에 구매하여 조합설립 직전 판매하던 가 등위의 빨간 부분에서 판매를 하던지 매각을 합니다. 빨간 부분은 개발에서 가장 중요한 단계입니다. 그렇기 때문에 이 단계가 진행될 때 프리미엄이 붙게 됩니다. 조합 설립이 된 후에 구매하고 사업시행인가 직전 또는 직후에 판매하면 짧게는 3년에서 평균적으로 5,6년안에 판매할 수도 있습니다. 즉, 사업이 완료되는 시점에만 판매하지 않고 프리미엄이 붙는 구간에서 사거나 ..

오늘은 개발에 대해서 말씀드릴께요. 개발에 대해 흔히 오해하는 부분이 있습니다. 그건 바로 "개발은 시간이 오래걸린다. 그래서 투자하면 회수하기까지 아주 오랜 시간이 걸린다." 이건 틀린말입니다. 물론 개발이 완공되어 새집으로 입주하기까지는 아주 많으 시간이 걸립니다. 보통 처음 시작부터 30년은 기본이지요. 30년이면 누군가의 청춘.... 하지만 꼭 새집이 되어야 수익을 얻을 수 있는 것은 아닙니다. 개발은 진행 과정에서 이벤트가 있습니다. 예를들어 처음 정비구역지정이 되고 동의율이 올라가고 조합이결성되고 시공사가 선정되고 등.. 개발은 과정에서 절차가 있습니다. 이러한 절차가 하나씩 진행될떄마다 프리미엄(일명 '피')라는 것이 붙습니다. 개발 매물은 피를 받고 팔면 됩니다. 예를들어 내가 빌라를 매입..

오늘은 '내집만 오르는 투자' 투자에 대해서 설명드리겠습니다. '내집만 오르는 투자' 오르는 투자란 부동산 시장과 연관성이 적습니다. 남들이 떨어질때 올라갈 수도 덜 떨어질 수도있고 남들이 올라갈 땐 더올라가는 투자입니다. '내집만 오르는 투자'는 부동산 시장과 상관없이 내가 예상한 가치만큼 수익이 발생하는 투자입니다. 당연히 이런 경우, 예상 수익을 판단하기 쉬워지겠죠? 그래서 투자에 대한 리스크가 많이 줄어든답니다. 보통 주택이 가격이 상승하는 이유는 1. 역이 생겼을 때2. 편의시설이 들어왔을 때3. 업무 시설이 들어왔을 때4. 개발이 될 때 입니다. 1번을 살펴볼까요? 역이 생기는 것은 우리가 예상할 수가 없습니다. 미리 알 수 있으면 불법입니다. (불법은 아니 되어요~) 즉, 역이 생기는 것은 ..