부동산 투자 이해하기 9편

정비구역 지정 보다 앞단계

 

정말 아무것도 없는 시기입니다.

 

그렇기 때문에 가격이 매우 저렴합니다.

 

부동산은 토지라는 근본적인 가치가 있습니다.

 

그렇기 때문에 가격에 하방이 있고 낮은 가격에 형성되는 것은 힘든 일입니다.

 

하방이 단단하기 때문에 가격이 낮은 매물은 오르면 쉽게 오르고 떨어지기는 쉽지 않습니다.

 

우리는 이것을 이용합니다.

 

일단 아무것도 없는 곳은 이유가 있습니다.

 

1. 개발에 대한 가능성이 없는 지역 (수익성, 법적)

2. 개발에 대한 가능성은 있지만 아직 아무런 이야기도 없는 곳

 

우리는 2번을 찾아야합니다.

 

2번을 찾기위해 수익성과 법적인 이슈를 판단하는 방법을 알아야합니다.

 

수익성을 판단하는 건 가장 쉬운방법이 있습니다.

 

강남기준으로 1만제곱미터당 150명이하의 세대수가 사는 곳은 입니다.

 

당연히 다른 지역이면 땅값이 더 싸기 떄문에 수익성이 떨어지고 1만 제곱탕 세대수가 더 적어야합니다.

 

이기준을 만족하지 못하면 수익성이 안돼 매번 사업이 엎어집니다.

 

지금 기사에 건설비 상승으로 인해 조합이 엎어지고 사업이 안 되는 곳들이 있습니다.

 

이런 곳은 이전부터 이미 사업성이 왔다갔다 했던 곳입니다. 건설비가 올라간만큼도 버틸 수익이 없었던 것이죠.

 

두번째는 법적인 것인데요.

 

이건 추진하려는 사업의 법적인 조건을 만족하는지를 판단하는 것입니다. 그 중에서 가장 중요한게 노후도입니다.

 

다음 글은 노후도를 판단하는 방법에 대해서 알려드리겠습니다.