부동산 투자 이해하기 2편

안녕하세요 부돌이 입니다.

오늘은 각각의 매물에 대해서 조금 자세하게 이야기 해볼까 합니다.

어차피 뒷편에서 각각의 매물 특징은 훨씬 더 자세하게 다룰 예정입니다.

오늘은 일단 매물종류에 대해 어느정도만 설명을 드리도록 하겠습니다.

우선 아래의 그 이미지를 보시죠.

부동산 투자 매물 추천

 

저는 일단 주택과 근생건물까지만 투자를 추천드립니다.

토지는 지금 투자를 시작하거나 투자 경력이 10년이하인 분들은 비추천합니다.

리스크 관리가 어렵기 때문입니다.

토지 투자에대해서 설명드리겠습니다.

토지 투자는 흔히 말하는 땅을 매입하는 것을 말합니다.

토지 투자를 위해서는 지목과 용도지역을 알고 있어야합니다.

 

지목

대한민국 땅은 법적으로 28가지 지목으로 나뉩니다. 투자자 입장에서 꼭 알아야 할 대표적인 것들은 다음과 같습니다.

• 전(田): 밭입니다. 곡물, 원예작물 등을 재배하는 땅이죠.
• 답(沓): 질문하신 '답'입니다. 물을 상시적으로 사용하는 논을 말합니다.
• 대(垈): '대지'라고 부르며, 집을 짓거나 상가를 지을 수 있는 가장 가치 높은 땅입니다.
• 임(林): 임야, 즉 산입니다. 개발 비용이 많이 들지만 땅값이 저렴해 큰 수익을 노릴 때 봅니다.
• 과(果): 과수원입니다.
• 잡(雜): 잡종지입니다. 특별한 용도가 정해지지 않아 활용도가 매우 높고 '대지' 다음으로 인기가 많습니다.

용도지역

1. 상업지역

• 건축 가능 여부: 매우 쉬움 (상가 짓기에 최적화된 땅)
• 특징: 땅값이 가장 비싸지만, 그만큼 건물을 높고 빽빽하게 올릴 수 있습니다. (건폐율·용적률이 가장 높음)
• 투자 포인트: 층수를 높여 임대 수익을 극대화하기 좋고, 웬만한 근생 시설(식당, 카페, 병원, 학원 등)은 다 들어올 수 있습니다.

2. 주거지역

• 건축 가능 여부: 가능 (주택가 근처 상가)
• 특징: 사람들이 모여 사는 곳이라 안정적인 수요가 있지만, 옆집의 햇빛을 가리면 안 되는 '일조권 제한' 같은 규제가 있어 건물 모양이나 높이에 제약이 생길 수 있습니다.
• 투자 포인트: 편의점, 미용실, 세탁소 같은 생활 밀착형 상가를 짓기에 좋습니다.

3. 관리지역 중 '계획관리'

• 건축 가능 여부: 가능 (외곽 지역의 보석)
• 특징: 도시 지역은 아니지만, 앞으로 도시로 편입될 가능성이 높은 땅입니다. 규제가 완만해서 도시 외곽에 예쁜 카페나 대형 식당을 짓기에 가장 좋습니다.
• 투자 포인트: 상업지역보다 땅값은 훨씬 저렴한데 근생 건물을 올릴 수 있어, 시세 차익과 운영 수익을 동시에 노리는 분들이 가장 선호합니다.

4. 농림지역 및 녹지지역

• 건축 가능 여부: 매우 까다로움 (일반인은 거의 불가능)
• 특징: 자연을 보호하거나 농사를 짓기 위한 땅이라서 일반적인 상가(근생)를 짓는 것이 엄격히 제한됩니다.
• 투자 포인트: 초보 투자자가 "땅값이 싸다"는 이유로 샀다가, 건물도 못 짓고 되팔지도 못하는 상황이 생길 수 있으니 매우 주의해야 합니다.

 

사람으로 따지면 용도지역은 신분이고 지목은 옷입니다.

옷은 바꿔 입을 수 있지만 신분은 바뀔 수 없죠.

용도지역이 맞아야 건축물을 지을 수 있습니다. 용도지역은 되지만 지목이 적합하지 않다면 지목은 변경이 가능합니다. 이론적으로는 용도지역은 농립지역 및 녹지지역을 제외하면 건축이 가능합니다. 그러나 지목이 '대'가 아닐 경우 대로 변경하면 됩니다.

이론적으로는 그렇지만 실제로 지목을 변경하려면 많은 시간과 비용이 발생합니다. 그래서 관작업? 이 가능한 분들이 지목을 빠르게 변경하여 수익을 챙기기도 합니다.

예를 들어 제가 용도지역이 주거지역이고 지목이 답인 토지를 매입했습니다. 지목을 답에서 대로 변경하고 건물을 올리고 싶어, 공공기관에 신청합니다. 대로 변경되면 지목이 답이었을때 보다 토지가격이 매우 높게 형셩됩니다. 이떄 매도를 하고 수익을 얻습니다.

그러나 답에서 대로 변경하는 과정에서 많은 변수와 비용이 발생합니다. 지목 변경이 지연되거나 반려당할 수도 있습니다.관(공공기관)이 들어가는 작업은 항상 리스크가 존재하기 때문에 리스크가 크다고 생각하시면됩니다.

토지 투자는 이런식으로 지목을 변경하여 돈을 버는 방법이 있습니다. 또는 정부가 뭔가 구체적인 국토계획을 발표하거나(내 땅이 포함된 계획), 또는 내 땅으로 좁은 길이 하나 생긴다거나 등 호재에 의해 가치가 상승하는 구조입니다. 공통적으로 공공기간의 영향력이 있기 때문에 내가 통제할 수 없는 리스크가 항상 있습니다.

이 리스크가 통제가 안 되면 토지를 투자하고 매도가 안 되어서 수익을 못얻는, 결국 돈이 묶여서 버린 돈이 되어버리는 셈입니다. 토지 투자는 뒤에서 더 자세하게 다루겠습니다. 이처럼 토지 투자는 내가 통제하지 못하는 변수가 너무 크기 때문에 부동산 경력 10년 이상만 투자하시길 권유드립니다.

저는 리스크를 내가 통제할 수 있는 근생과 주택에대해 우선적으로 설명드리겠습니다.

제생각에는 근생과 주택을 먼저 공부하고 토지로 가는 것이 맞다고 생각합니다. 왜냐하면 결국 토지위에 지어지는 것은 근생이나 주택이기 때문입니다. 근생과 주택의 투자 지식이 있어야 토지를 매입하여 어떻게 활용할지 알 수 있습니다. 다음 시간에는 근생에 대해서 설명을 드리겠습니다.